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Les notions et reflèxes à avoir en tant que locataire d’un bien immobilier

Vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison et vous ne connaissez pas grand- chose aux règles juridiques encadrant le contrat de location ?
Alors cet article est fait pour vous et il vous donnera quelques armes utiles en cas de litige avec votre propriétaire ou tout simplement, pour connaître vos droits et obligations.

Texte de référence
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Etat des lieux d’entrée

Avant d’entrer dans les lieux, un état des lieux doit être établi de manière contradictoire c’est-à-dire en présence de toutes les parties (locataire(s), propriétaire et/ou agence) et le procès-verbal d’état des lieux d’entrée doit être joint au contrat de location et remis en autant d’exemplaires que de parties au contrat lors de la remise des clés au locataire.

Cette règle est d’ordre public c’est-à-dire que c’est une règle obligatoire à laquelle nul ne peut déroger.

( ! ) Lors de cet état des lieux, pensez à faire noter par celui qui le réalise tout ce que vous constatez et notamment les éléments dégradés.
( ! ) Aussi, vérifiez bien le relevé des compteurs eau et électricité

Si cet état des lieux n’est pas réalisé, vous serez présumé avoir reçu le bien et ses éléments en bon état et vous pourrez donc, au moment de quitter les lieux, être tenu pour responsable des dégradations pourtant déjà existantes avant votre arrivée (article 1731 du Code civil).

Au cours de la location

Durant la location, il se peut que vous rencontriez des problèmes sur le bien immobilier lui- même ou sur les biens qui le composent. Le propriétaire refuse de prendre à sa charge les frais nécessaires à la remise en état et vous ne savez pas s’il est dans son droit ?

Voici quelques éléments de réponse  :
Avant toute chose, il faut distinguer 2 éléments :

  1. Les réparations locatives

Ce sont les travaux d’entretien courant et les menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables à ces petites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ces réparations seront à votre charge et en voici la liste issue du Décret n°87-712 du 26 août 1987 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/

2.  Les grosses réparations

Etant donné que le bailleur a une obligation d’entretien et de réparation du logement durant toute la durée de la location, les grosses réparations et les gros travaux restent à sa charge :

  •  Travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives : Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l’existant, réduction de dépenses d’entretien et d’exploitation, sécurisation de l’immeuble et de ses occupants.
  • Travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…)
  • Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement
  •   Travaux pour respecter les critères d’un logement décent

[…]

Quitter les lieux

Si vous souhaitez quitter le bien loué, n’oubliez pas qu’il faut donner congé au propriétaire en respectant obligatoirement (sauf exceptions) un préavis.

A la lecture de cette information, 2 questions doivent probablement se formuler dans votre tête :

Quelle est la durée du préavis ?
La durée du préavis varie selon que le bien loué se situe ou non en zone tendue.

  • En effet, si vous vous situez en zone tendue, le préavis est de 1 mois.
  • En revanche, si vous ne vous situez pas en zone tendue, le préavis est de 3 mois.

NB – Si votre préavis est normalement de 3 mois car vous ne vous situez pas en zone tendue, sachez qu’il existe des exceptions faisant passer votre délai de préavis à 1 mois :

  • Nouvel emploi suite à perte d’emploi
  • Déménagement dans le cadre d’un 1er emploi
  • Mutation professionnelle
  • Perte d’emploi
  • Etat de santé nécessitant un déménagement
  • Obtention d’un logement social
  • Personnes titulaires du Revenu de Solidarité Active ou de l’Allocation Adulte Handicapé

Comment donner son congé au propriétaire ?

Vous devez adresser un courrier recommandé avec AR au bailleur ou à l’agence immobilière si le bien est géré par elle en informant votre interlocuteur de votre volonté de donner congé du logement.
Dans ce courrier, veillez à renseigner la date de prise d’effet du congé (date de la fin du délai de préavis) et le délai de votre préavis (en joignant les justificatifs si le délai de votre préavis relève d’une des exceptions ci-dessus).

Etat des lieux de sortie

Au moment de quitter le logement et de la même manière qu’avant d’entrer dans les lieux, un état des lieux sortant doit être effectué de manière amiable et contradictoire.
L’état des lieux de sortie doit décrire avec précision le logement et les équipements qu’il comporte.
Le but de cet état des lieux de sortie est notamment de constater l’état de conservation du bien et de ses équipements car en effet, cet état des lieux sortant sera mis en parallèle avec l’état des lieux entrant et si des différences sont constatées entre les deux états des lieux, le propriétaire pourra retenir une partie voire la totalité de votre dépôt de garantie.

( ! ) Si vous êtes en désaccord avec ce qui est mentionné par la personne qui réalise l’état des lieux, nous vous conseillons de ne pas signer ce document.

Si vous signez, quelles seront les conséquences ?

Si vous contestez ce qui est noté sur l’état des lieux sortant mais que vous le signez quand même, cela sera interprété, sous toutes réserves, comme une acceptation et une reconnaissance des faits.
Alors, votre responsabilité pourra être engagée et le bailleur pourra retenir sous toutes réserves une partie ou la totalité de votre dépôt de garantie pour palier les désordres constatés.

Restitution du dépôt de garantie

Une fois l’état des lieux de sortie effectué et après avoir remis les clés au bailleur ou à son mandataire, votre dépôt de garantie doit vous être restitué.

Le bailleur peut-il retenir tout ou partie de mon dépôt de garantie ?

Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, c’est-à-dire que des dégradations sont constatées, alors le propriétaire peut déduire du montant de votre dépôt de garantie les sommes dues au titre de la remise en état sous réserve qu’elles soient dûment justifiées au moyen de devis/factures.

Dans quel délai doit-on me restituer mon dépôt de garantie ?

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, votre dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, votre dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois.

Quels sont mes recours si je conteste la retenue effectuée sur mon dépôt de garantie ?

Si vous êtes en désaccord avec la retenue partielle ou totale de votre dépôt de garantie et que vous n’avez effectivement pas signé l’état des lieux de sortie que vous contestez, vous devez adresser un courrier recommandé avec AR au bailleur ou à son mandataire afin de faire part de votre contestation et de mettre ce dernier en demeure de vous restituer la somme retenue.

Si cela ne permet pas une résolution amiable, vous devrez obligatoirement saisir la Commission Départementale de Conciliation afin de tenter une conciliation amiable.

NB – Si votre logement est un logement social, il faudra vous rapprocher d’un conciliateur de justice et non de la Commission Départementale de Conciliation

Si celle-ci n’aboutie pas favorablement, vous pourrez alors saisir gratuitement le juge des contentieux de la protection si la somme à récupérer est inférieure ou égale à 5000 €.

Dans ce cas, n’hésitez pas à vous tourner vers notre service juridique qui saura vous accompagner dans les démarches.

( ! ) Mais si vous avez signé l’état des lieux de sortie alors que vous n’étiez pas d’accord avec son contenu, il sera malheureusement très difficile de récupérer le montant retenu sur votre dépôt de garantie.

Romane SIBRA du service juridique de l’association UFC QUE CHOISIR Toulouse

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